erschienen im „Das Grundeigentum“ Heft 7 – 2011, S. 454 ff.
Die Nutzung von Garagenstandflächen ist ein typischer Fall auf dem Gebiet der neuen Bundesländer, für den noch die Regelungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes (SchuldRAnpG) maßgebend sind, wenn der Nutzer einer Garage diese auf eigene Kosten, jedoch auf fremdem Grund und Boden errichtet hat. Für die in Anspruch genommene Garagenstandfläche (ggf. einschließlich der erforderlichen Verkehrsflächen auf dem Grundstück) hat er, sofern der Nutzungsvertrag vor dem 03.10.1990 zustande gekommen ist, als Maximalwert das ortsübliche Entgelt nach der Nutzungsentgeltverordnung (NutzEV) zu entrichten. Ortsübliche Entgelte sind solche, die nach dem 02.10.1990 in der Gemeinde für Grundstücke vergleichbarer Art, Größe, Beschaffenheit und Lage vereinbart worden sind.
Problematisch ist in diesem Zusammenhang, daß – wie in einem Fall exemplarisch dargestellt wird – auf diesem Teilmarkt starke Preisspreizungen feststellbar sind, die auch auf ein unterschiedliches Verhalten der Marktteilnehmer zurückzuführen sind. Unter Heranziehung weiterer Maßstäbe ist dann zu prüfen, welche Faktoren die Preisbildung beeinflussen und wie zur Ermittlung des ortsüblichen Nutzungsentgelts eine Annäherung der divergierenden Preise in nachvollziehbarer Form bewirkt werden kann.
Inhalt der Nutzungsentgelte
Die vertraglichen Regelungen zum Inhalt der Nutzungsentgelte für Garagenstandflächen sind im wesentlichen nach zwei Fällen zu unterscheiden:
- Bei Altregelungen, d.h. bei Fällen mit einem Vertragsabschluß vor dem 03.10.1990, umfaßt das Nutzungsentgelt eine Preiskomponente, die vom Nutzer i.d.R. an einen kommunalen Vermieter (Gemeinde oder kommunale Wohnungsbaugesellschaft) zu entrichten ist. Sie bezieht sich direkt auf ein Entgelt für die von ihm in Anspruch genommene und mit seiner Garage überbaute Grundstücksfläche (Garagenstandfläche) sowie für zusätzlich benötigte (anteilige) Verkehrsflächen auf dem Grundstück. Dieses Entgelt besitzt somit den Charakter einer Nettomiete oder -pacht.Daneben zahlt der Nutzer an eine gemeinsam mit anderen Nutzern derartiger Garagenstandflächen betriebene Garagengemeinschaft einen variablen Beitrag, der zur Deckung laufender Kosten für die Grundsteuer, für benötigtes Frischwasser, für den Strombedarf von Gemeinschaftsanlagen, für Instandhaltungen sowie für die Reinigung der Zuwegung und für die Schneeberäumung dient. Somit erlangt das von ihm insgesamt zu zahlende Nutzungsentgelt die Qualität einer sog. Teilinklusivmiete bzw. –pacht.
- Bei nach dem 02.10.1990 insbesondere mit privaten Anbietern neu vereinbarten Nutzungsentgelten kommt dagegen i.d.R. ein Bruttoentgelt zustande, das sich neben dem vom Nutzer der Garagenstandfläche auf den für den Grund und Boden zu zahlenden Entgeltanteil aus einem weiteren Entgeltanteil zur Abdeckung von Bewirtschaftskosten, nämlich den Instandhaltungskosten für gemeinschaftliche Anlagen sowie ggf. den Kosten für die Anschaffung von Geräten (z.B. für Schnee- und Eisbeseitigung), den Betriebskosten (Grundsteuer, Stromkosten, Versicherungskosten, Lohnkosten für Hofmeister) sowie den Verwaltungskosten des Vermieters zusammensetzt.
Es ist nicht auszuschließen, daß die Beschränkung auf vom Recht der Vorwendezeit geprägte Nutzungsverhältnisse für Garagenstandflächen in der späteren Folge dazu geführt hat, daß eine Konzentration derartiger Fälle auf kommunale Anbieter mit einer entsprechenden Marktverengung eingetreten ist. Dabei kann sich auf die Höhe der Nutzungsentgelte der Umstand ausgewirkt haben, daß die kommunalen Anbieter ein bestehendes Erhöhungspotential nicht in vollem Umfange ausschöpfen, weil u.U. Komplikationen im Zuge rechtlicher Auseinandersetzungen befürchtet werden oder weil andere außerökonomische Faktoren eine Rolle spielen.
Datenquellen zur Ermittlung ortsüblicher Nutzungsentgelte für Garagenstandflächen ab 1995
Das ortsübliche Nutzungsentgelt für Garagenstandflächen ab 1995 wird für den berlinnahen Raum exemplarisch für den Landkreis Potsdam-Mittelmark (PM) ermittelt. Eine derartige Verfahrensweise bietet sich an, weil der berlinnahe Raum durch eine relativ homogene Marktstruktur geprägt wird.
Als Datenquellen stehen hierfür zur Verfügung:
- Grundstücksmarktberichte des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Land Brandenburg (Ob GA) bzw. des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Potsdam-Mittelmark (GA PM),
- eigene Recherchen zu ortsüblichen Nutzungsentgelten.
In der Auswertung der vorgenannten Datenquellen ist zur Entwicklung der Nutzungsentgelte ab 1995 folgendes festzustellen:
zu 1) Auswertungen des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Land Brandenburg bzw. des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis PM
Bei den nachfolgenden Nutzungsentgelten handelt es sich um frei vereinbarte Nettoentgelte.
| Jahr | Nutzungsentgelt/ Garagenstandfläche €/mtl. |
Fälle (Anzahl) |
Quelle | erfasster Bereich |
| 1995 | 3,84-5,11 | Ob GA | Land Brandenburg | |
| 1996 | 3,84-5,11 | Ob GA | Land Brandenburg | |
| 1997 | 9,37-19,17 | Ob GA | Nähe Berlin | |
| 1998 | 9,37-19,17 | Ob GA | Nähe Berlin | |
| 1999 | 3,84 | 4 | Ob PM | Teltow |
| 2000 | 3,84-35,79 | 7 | Ob PM | Teltow |
| 2001 | 2,56-30,68 | 196 | Ob PM | Teltow |
| 2002 | 2,56-30,68 | 194 | Ob PM | Teltow |
| 2003 | 2,56-30,68 | 221 | Ob PM | Teltow |
| 2004 | 2,56-30,68 | 222 | Ob PM | Teltow |
| 2005 | 2,56-30,68 | 192 | Ob PM | Teltow |
| 2006 | 2,56-30,68 | 307 | Ob PM | Teltow |
| 2007 | 2,56-30,68 | 307 | Ob PM | Teltow |
| 2008 | 2,56-30,68 | 306 | Ob PM | Teltow |
| 2009 | 2,56-30,67 | 306 | Ob PM | Teltow |
Die vom GA PM angegebenen Nutzungsentgelte stammen aus Vertragsabschlüssen der Jahre 1991 bis 2003. Die Preisspanne im Zeitraum von 2001 bis 2009 ist (nahezu) unverändert geblieben. Allerdings ist darauf hinzuweisen, daß nicht eindeutig erkennbar ist, wie die Nutzungsentgelte zu klassifizieren sind. So deuten die unteren Spannenwerte darauf hin, daß es sich um reine Nettoentgelte handelt, während die oberen Spannenwerte Bruttoentgelte darstellen dürften. Diese Annahme ist im übrigen durch die eigene Recherche bestätigt worden. Der GA PM vermischt jedoch in seiner Spanne beide Kategorien, so daß daher nur eine bedingte Aussagekraft dieser Datenquelle gegeben ist.
zu 2) eigene Recherchen zu ortsüblichen Nutzungsentgelten
Die aus einer spezifischen Recherche gewonnenen Daten zu ortsüblichen Nutzungsentgelten für Garagenstandflächen in Teltow, Kleinmachnow und Stahnsdorf stammen aus einer Befragung kommunaler und privater Anbieter. Dabei wurde nach Netto- und Bruttoentgelten differenziert. Ferner konnten Vergleichswerte aus einem langjährig geführten Rechtsstreit herangezogen werden.
Die von kommunalen Anbietern geforderten Nutzungsentgelte (Nettoentgelte) sind der nachfolgenden Übersicht zu entnehmen:
| Jahr | Fallzahl | Entgeltspanne €/mtl./Standfläche |
Entgelt im Ø €/mtl./Standfläche |
| 1992 | 40 | 2,56 – 3,83 | 3,65 |
| 1993 | 40 | 2,56 – 3,83 | 3,65 |
| 1994 | 124 | 2,56 – 3,83 | 2,59 |
| 1995 | 124 | 2,56 – 3,83 | 2,59 |
| 1996 | 6 | 3,83 | 3,83 |
| 1997 | 1 | 6,14 | 6,14 |
| 1998 | 2 | 6,14 | 6,14 |
| 1999 | 101 | 2,56 – 6,67 | 6,62 |
| 2000 | 70 | 5,11 | 5,11 |
| 2001 | 90 | 6,14 – 6,39 | 6,38 |
| 2002 | 90 | 6,14 – 6,39 | 6,38 |
| 2003 | 28 | 6,39 | 6,39 |
| 2004 – 2009 | k.A. *) |
Für den Zeitraum ab 2004 liegen zwar keine weiteren Angaben vor, es spricht jedoch vieles dafür, daß das durchschnittliche Nutzungsentgelt des Jahres 2003 wegen der stabilen Marktlage in diesem Segment danach im wesentlichen unverändert geblieben ist.
Demgegenüber ergibt sich aus den von privaten Anbietern geforderten Nutzungsentgelten (Bruttoentgelte) folgendes Bild:
| Jahr | Fahlzahl | Entgeltspanne
€/mtl./Standfläche |
Entgelt im Ø
€/mtl./Standfläche |
| 1992 | k. A. | ||
| 1993 | k. A. | ||
| 1994 | k. A. | ||
| 1995 | 53 | 30,68-40,90 | 31,06 |
| 1996 | 31,06 | ||
| 1997 | 31,06 | ||
| 1998 | 31,06 | ||
| 1999 | 31,06 | ||
| 2000 | 31,06 | ||
| 2001 | 31,06 | ||
| 2002 | 57 | 30,68-50,00 | 32,39 |
| 2003 | 56 | 30,68-50,00 | 32,07 |
| 2004 – 2009 | k.A. |
Auch hier ist davon auszugehen, daß sich im Zeitraum ab 2004 keine gravierenden Änderungen des Wertniveaus ergeben haben dürften.
Anpassungen der üblichen Nutzungsentgelte für Garagenstandflächen durch Berücksichtigung von Bewirtschaftungskosten
Die von kommunalen und privaten Anbietern für Garagenstandflächen in Teltow geforderten Nutzungsentgelte sind wegen der im einzelnen bestehenden Besonderheiten bezüglich anfallender Bewirtschaftungskosten anzupassen, um ortsübliche Nutzungsengelte ermitteln zu können.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seiner Entscheidung vom 07.11.2009 (zu Az. XII ZR 175/07) wegen der den Nutzungsverträgen zugrundeliegenden unterschiedlichen Leistungsbilder Grundsätze formuliert, die bei der Ermittlung des ortsüblichen Nutzungsentgeltes zu beachten sind. Danach sind Entgelte für Leistungen, die die Nutzer der von kommunalen Anbietern überlassenen Garagenstandflächen zusätzlich an die Garagengemeinschaften zu vergüten hatten, die aber Leistungen entsprechen, die auch Gegenstand der Bruttoentgelte privater Anbieter sind, den Entgelten an die kommunalen Anbieter hinzuzurechnen. Andererseits sind Leistungen, die in den Bruttoentgelten privater Anbieter zusätzlich enthalten sind und den ursprünglich vereinbarten Leistungsumfang der Nutzungsverträge erhöhen, von diesem Bruttoentgelt abzuziehen.
Unter Beachtung dieser Grundsätze erhöhen sich die von kommunalen Anbietern geforderten Nettoentgelte um die Kosten für Versicherungen, Strom, Reparaturen, Grundsteuer und Reinigung /Schnee- und Eisbeseitigung. Die für den Zeitraum von 1994 bis 2003 ausgewerteten prüfungsfähigen Unterlagen führten zu einem Gesamtbetrag für diese Kosten von anfangs € 3,36/Garagenstandfläche/monatlich, der bis 2003 auf
€ 4,38/Garagenstandfläche/monatlich anstieg. Unter Berücksichtigung allgemeiner Kostensteigerungen kann für den Zeitraum ab 2004 von einer durchschnittlichen Erhöhung von rd. 1,5% p.a. ausgegangen werden.
Die von privaten Anbietern geforderten Bruttoentgelte sind dagegen um Verwaltungskosten, Lohnkosten (Hofmeister) und Kosten für die Anschaffung zusätzlicher Geräte zu kürzen, da diese Leistungen weder von kommunalen Anbietern noch von den Garagengemeinschaften erbracht werden. Die anhand prüfbarer Unterlagen abgeleitete Summe der Kürzungen stieg von € 7,94/Garagenstandfläche/monatlich im Jahre 1994 auf € 8,77/Garagenstandfläche/monatlich im Jahre 2003 an. Für den Zeitraum ab 2004 ist gleichermaßen von einer Erhöhung um durchschnittlich rd. 1,5% p.a. auszugehen.
Unter Berücksichtigung dieser Umstände ergeben sich die in der nachstehenden Übersicht dargestellten Anpassungen der Nutzungsentgelte.
| Jahr | Nettoentgelt kommunaler Anbieter €/Standfl./mtl. |
Summe der Erhöhungen €/Standfl./mtl. |
angepaßtes Nettoentgelt kommunaler Anbieter €/Standfl./mtl. |
| 1994 | 2,59 | 3,36 | 5,95 |
| 1995 | 2,59 | 3,40 | 5,99 |
| 1996 | 3,83 | 3,41 | 7,24 |
| 1997 | 6,14 | 3,43 | 9,57 |
| 1998 | 6,14 | 3,44 | 9,58 |
| 1999 | 6,62 | 3,44 | 10,06 |
| 2000 | 5,11 | 3,45 | 8,56 |
| 2001 | 6,38 | 3,47 | 9,85 |
| 2002 | 6,38 | 3,73 | 10,11 |
| 2003 | 6,39 | 4,38 | 10,77 |
| 2004 | 6,39 | 4,45 | 10,84 |
| 2005 | 6,39 | 4,52 | 10,91 |
| 2006 | 6,39 | 4,59 | 10,98 |
| 2007 | 6,39 | 4,66 | 11,05 |
| 2008 | 6,39 | 4,73 | 11,12 |
| 2009 | 6,39 | 4,80 | 11,19 |
| Jahr | Bruttoentgelt privater Anbieter €/Standfl./mtl. |
Summe der Kürzungen €/Standfl./mtl. |
angepaßtes Bruttoentgelt privater Anbieter €/Standfl./mtl. |
| 1994 | k.A. | ||
| 1995 | 31,06 | 7,94 | 23,12 |
| 1996 | 31,06 | 7,94 | 23,12 |
| 1997 | 31,06 | 7,94 | 23,12 |
| 1998 | 31,06 | 7,94 | 23,12 |
| 1999 | 31,06 | 7,94 | 23,12 |
| 2000 | 31,06 | 7,94 | 23,12 |
| 2001 | 31,06 | 7,94 | 23,12 |
| 2002 | 32,39 | 8,62 | 23,77 |
| 2003 | 32,07 | 8,66 | 23,41 |
| 2004 | 32,07 | 8,79 | 23,28 |
| 2005 | 32,07 | 8,92 | 23,15 |
| 2006 | 32,07 | 9,05 | 23,02 |
| 2007 | 32,07 | 9,19 | 22,88 |
| 2008 | 32,07 | 9,33 | 22,74 |
| 2009 | 32,07 | 9,47 | 22,60 |
Die angepaßten Nettoentgelte für Garagenstandflächen kommunaler Anbieter liegen im Zeitraum von 1995 bis 2009 somit stets um mehr als 100 % unter den angepaßten Bruttoentgelten für Garagenstandflächen privater Anbieter. Die sich anbietende Methode, das ortsübliche Nutzungsentgelt schlicht auf der Basis eines arithmetischen Mittels abzuleiten, stößt jedoch auf Bedenken, weil die verwertbaren Datenmengen beider Marktteilnehmer ein nicht unerhebliches Volumen ausmachen.
Der BGH hat daher in seiner vorerwähnten Entscheidung einen Weg aufgezeigt, um aufgrund weiterer Bewertungsschritte das ortsübliche Nutzungsentgelt abzuleiten.
Nutzungsentgelte für Garagen sowie für ebenerdige Kfz.-Stellplätze und deren weitere Modifizierung
Sofern die üblichen, von Angebot und Nachfrage geprägten Marktmechanismen nicht in der zu erwartenden Weise greifen, kann nach Auffassung des BGH das ortsübliche Nutzungsentgelt ermittelt werden, indem auch Nutzungsverträge über im Eigentum der Grundstückseigentümer stehende Garagen oder über bloße Stellplätze einbezogen werden. Bei diesen Entgelten sind jedoch wirtschaftlich ermittelte Abschläge für die Garagennutzung bzw. entsprechende Zuschläge für bloße Stellplätze (gegenüber dem Entgelt für Garagenstandflächen) zu berücksichtigen.
Aus den verfügbaren Datenquellen (Grundstücksmarktberichte des GA PM sowie eigene Recherchen bzw. Auswertung der eigenen Mietdatenbank) gehen ab dem Zeitraum 1995 stabil gebliebene Nutzungsentgelte für Garagen von rd. € 51,00/mtl. in Teltow hervor. Für ebenerdige Kfz.-Stellplätze bewegte sich das Mietpreisniveau in diesem Zeitraum zwischen € 10,00/mtl. bis ca. € 40,00/mtl., im Schwerpunkt bei rd. € 22,50/mtl.
Ein nach Auffassung des BGH geeigneter Weg zur Ermittlung des ortsüblichen Nutzungsentgelts von Garagenstandflächen ist der, daß in deduktiver Weise die üblichen Nutzungsentgelte für Garagen durch wirtschaftlich begründete Abschläge so reduziert werden, daß ein Entgelt abgeleitet werden kann, welches der Qualitätsstufe von Garagenstandflächen entspricht.
Wirtschaftlich begründete Abschläge betreffen die jährliche Abschreibung, die anfallenden Bewirtschaftungskosten sowie die Verzinsung des eingesetzten Kapitals.
Die in diesem Zusammenhang zu berücksichtigenden Prämissen könnten folgende sein:
Investitionskosten einer Fertiggarage rd. € 5.000,00
wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer 50 Jahre
lineare Abschreibung €100,00/jährl = € 8,33/mtl.
Bewirtschaftungskosten des Vermieters:
- Instandhaltungskosten (analog § 28 II. BV)
bis 31.12.2001 € 4,69/mtl.
ab 01.01.2002 € 5,67/mtl.
ab 01.01.2005 € 5,92/mtl.
ab 01.01.2008 € 6,28/mtl.Diese Kosten werden in vollem Unfange als Abschlag berücksichtigt, weil Instandhaltungskosten in nennenswertem Umfange für eine (unbefestigte) Garagenstandfläche nicht anfallen.
- Verwaltungskosten (analog § 26 II. BV)
bis 31.12.2001 € 2,34/mtl.
ab 01.01.2002 € 2,50/mtl.
ab 01.01.2005 € 2,61/mtl.
ab 01.01.2008 € 2,77/mtl.
Die für die Verwaltung einer Garage anfallenden Kosten liegen erfahrungsgemäß über denen einer Garagenstandfläche, so daß ein geschätzter Abschlag von rd. 50 % den Qualitätsunterschied hinreichend berücksichtigt.
umlagefähige Betriebskosten
Mehrkosten für Garagen (gegenüber Garagenstandflächen) fallen regelmäßig an für die Gebäudeversicherung und für die Grundsteuer. Diese Mehrkosten werden von mir überschlägig geschätzt mit rd.
€ 6,00/jährlich bzw. € 0,50/mtl. Weiterhin anfallende Betriebskosten wie Stromkosten, Be- und Entwässerungskosten, Kosten der Schnee- und Eisbeseitigung u.a.m. entstehen gleichermaßen bei der Nutzung von Garagen wie auch der von Garagenstandflächen, so daß sie unberücksichtigt bleiben.
Verzinsung des für Garagen eingesetzten Kapitals
Im Rahmen einer Ertragswertermittlung ist eine angemessene Verzinsung des eingesetzten Kapitals zu berücksichtigen. Unter Heranziehung eines Liegenschaftszinses von 3 %, in dessen Höhe sich ein relativ geringes Vermietungsrisiko widerspiegelt, ergibt sich eine Verzinsung von
€ 5.000,00 x 3 % p.a. = € 150,00/jährl. bzw. € 12,50/mtl.
Diese Position ist in vollem Umfange als Abschlag zu erfassen.
Insgesamt führt die Berücksichtigung der Abschläge zu folgendem geminderten Bruttoentgelt einer Garage:
-
bis 31.12.2001 €/mtl. Bruttoentgelt 51,00 abzüglich Abschläge lineare Abschreibung -8,33 Instandhaltungskosten -4,69 Verwaltungskosten -1,17 umlagefähige Betriebskosten -0,50 Verzinsung Kapital -12,50 gemindertes Bruttoentgelt 23,81 -
ab 01.01.2002 €/mtl. Bruttoentgelt 51,00 abzüglich Abschläge lineare Abschreibung -8,33 Instandhaltungskosten -5,67 Verwaltungskosten -1,25 umlagefähige Betriebskosten -0,50 Verzinsung Kapital -12,50 gemindertes Bruttoentgelt 22,75 -
ab 01.01.2005 €/mtl. Bruttoentgelt 51,00 abzüglich Abschläge lineare Abschreibung -8,33 Instandhaltungskosten -5,92 Verwaltungskosten -1,31 umlagefähige Betriebskosten -0,50 Verzinsung Kapital -12,50 gemindertes Bruttoentgelt 22,44 -
ab 01.01.2008 €/mtl. Bruttoentgelt 51,00 abzüglich Abschläge lineare Abschreibung -8,33 Instandhaltungskosten -6,28 Verwaltungskosten -1,39 umlagefähige Betriebskosten -0,50 Verzinsung Kapital -12,50 gemindertes Bruttoentgelt 22,00
Das deduktiv ermittelte geminderte Bruttoentgelt für Garagen entspricht insofern qualitativ dem Nutzungsentgelt für Garagenstandflächen.
Wie der Vergleich mit der Übersicht zu Ziff. 3.1 zeigt, bewegen sich die vorstehend ermittelten und nach wirtschaftlichen Aspekten geminderten Bruttoentgelte für Garagen stets in der Nähe der angepaßten Bruttoentgelte für Garagenstandflächen, wie sie von privaten Vermietern verlangt werden. Insofern stützen sie diese Bruttoentgelte als Basis der ortsüblichen Nutzungsentgelte ab.
Als weiterer Ansatz zur Ermittlung eines Vergleichswertes kann nach Auffassung des BGH der Weg eingeschlagen werden, den bestehenden Qualitätsunterschied eines ebenerdigen Kfz.-Stellplatzes gegenüber dem einer Garagenstandfläche durch einen angemessenen Zuschlag auf das übliche Nutzungsentgelt von Kfz.-Stellplätzen auszugleichen.
Im vorliegenden Fall ist es angemessen und vertretbar, zum Ausgleich der höheren Nutzungsqualität einer Garagenstandfläche (hauptsächlich mit der Möglichkeit für den Nutzer, diese Fläche baulich zu nutzen) den Zuschlag in Höhe eines Drittels der Differenz zwischen der üblichen Garagen- und der üblichen Stellplatzmiete zu bemessen.
Auf dieser Basis ergibt sich folgendes:
| €/mtl. | |
| ortsübliche Miete für Garagen | 51,00 |
| ortsübliches Nutzungsentgelt für Kfz-Stellplätze | 22,50 |
| Differenz | 28,50 |
| hiervon 1/3 | 9,50 |
| somit ortsübliches Nutzungsentgelt für Garagenstandflächen | |
| ortsübliches Nutzungsentgelt für Kfz-Stellplätze | 22,50 |
| + Zuschlag für Qualitätsunterschied | 9,50 |
| zusammen | 32,00 |
Auch bei dieser Variante liegt der deduktiv ermittelte Mietpreis mehr in der Nähe der von privaten Vermietern geforderten Nutzungsentgelte für Garagenstandflächen und stützt diese als Basis zur Ermittlung der ortsüblichen Nutzungsentgelte in stärkerem Maße ab, als dies bei den von kommunalen Anbietern geforderten Nutzungsentgelten der Fall ist.
Ermittlung des Nutzungsentgelts auf der Basis der Verzinsung des Bodenwertes
Die Möglichkeit, das ortsübliche Nutzungsentgelt auf der Basis der Verzinsung des Bodenwertes zu ermitteln, bietet § 3 Abs. 3 NutzEV. Sie sollte jedoch nur dann genutzt werden, wenn es an vergleichsgeeigneten Nutzungsentgelten mangelt. Diese Voraussetzung ist im vorliegenden Fall nicht gegeben, so daß auf weitere Ausführungen hierzu verzichtet wird.
Zusammenfassung
Die aus Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte im Land Brandenburg hervorgehenden Angaben zu Nutzungsentgelten für Garagenstandflächen sind nur bedingt geeignet, um die ortsüblichen Nutzungsentgelte zu ermitteln, weil i.d.R. sowohl Netto- wie auch Bruttoentgelte zusammengefaßt werden und damit eine methodisch bedenkliche Vermengung erfolgt.
Sofern vergleichsgeeignete Nutzungsentgelte verfügbar sind, ist häufig eine starke Preisspreizung zwischen den von kommunalen und von privaten Anbietern geforderten Entgelten feststellbar, die auf ein unterschiedliches Marktverhalten zurückzuführen ist.
Um die divergierenden Entgelte zur Ermittlung der Ortsüblichkeit anzunähern, kann nach einer Entscheidung des BGH der Weg eingeschlagen werden, übliche Entgelte für Garagen durch wirtschaftlich begründete Abschläge oder übliche Entgelte für Kfz.-Stellplätze durch angemessene Zuschläge auf das Qualitätsniveau von Garagenstandflächen zu transformieren.